Сегодня мы расскажем вам, как правильно сдавать жилье отдыхающим в частном секторе. Для подготовки статьи мы использовали материалы, опубликованные на сайте Росреестра, и разъяснения на сайте налоговой службы, так как этот вопрос волнует не только жителей курортов Краснодарского края, но и других регионов России.

Чтобы не повторять постоянно «индивидуальный жилой дом» или «одноквартирный жилой дом», в тексте мы будем употреблять слово «коттедж».

О сдаче жилья отдыхающим в частном секторе, 2023 год (договор найма, гостевой дом, гостиница)

Чтобы было понятнее, как правильно сдавать жилье отдыхающим, мы подготовили для вас небольшую инструкцию 🙂 . Будем надеяться, что она поможет вам разобраться в недрах хитросплетений существующего законодательства для частного жилого сектора.

Итак, начнем с самого простого варианта.

***

Вариант первый: вы сдаете комнаты в коттедже, часть коттеджа или коттедж целиком без предоставления дополнительных услуг

Обязательные условия:

— ваш дом находится на земле с ВРИ (видом разрешенного использования) «для ИЖС», и на землю, и на индивидуальный жилой дом (жилой дом) есть все правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы собственник и дома, и земли,

— в то время, когда вы не сдаете отдыхающим свои помещения (или дом/ коттедж), вы пользуетесь ими сами для проживания вашей семьи,

— вы не оказываете нанимателям никакие дополнительные услуги (не убираетесь в комнатах, не готовите им завтраки и т.д.), то есть вы, после того, как отдали им ключи, посещаете их только в дни, оговоренные в договоре найма (например, когда у них потек кран, а по договору найма чинить его — ваша обязанность). Иными словами, вы полностью передаете нанимателям право ПОЛЬЗОВАТЬСЯ жилым помещением, оставляя себе права ВЛАДЕТЬ и РАСПОРЯЖАТЬСЯ.

В этом случае, опираясь на нормы Гражданского Кодекса, вы составляете с нанимателем договор найма жилого помещения (или здания) между физическими лицами (образец найдете в Интернете), к которому прикладываете акт приема-передачи объекта. Акт приема-передачи дает гарантии в сохранности бытовой техники, мебели и общего состояния жилого помещения на момент въезда нанимателя. Срок, на который вы можете сдать свои жилые помещения по договору найма, в ГК РФ не оговаривается (так что это может быть и несколько дней, и несколько месяцев).

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)

ГК РФ Статья 671. Договор найма жилого помещения

1. По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

ГК РФ Статья 673. Объект договора найма жилого помещения

1. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Обратите внимание, что при этом варианте, публикуя объявления о сдаче жилья в Интернете, вы должны четко формулировать свое действие. Вы должны в объявлении писать «сдам комнату (обособленную от хозяев часть коттеджа, коттедж») , а не «гостевой дом» или что-то подобное. Чтобы как то обозначить «себя», дайте своему коттеджу (индивидуальному жилому дому, одноквартирному жилому дому) имя, например, «Сдам комнату в коттедже «Пузырик». В вашем пользовании будут общий душ, туалет, кухня, веранда».

В конце года вам будет необходимо:

• либо заплатить с дохода налог в 13% как физическому лицу,
• либо стать самозанятым и платить налог в 4% или 6% с полученного дохода от сдачи жилых помещений в наем (аренду).

Если самозанятый сдает в аренду дом, можно ли применять НПД и какой вид деятельности стоит выбрать?

В Федеральном законе от 27.11.2018 № 422-ФЗ сдача в аренду (наем) жилых помещений признается объектом налогообложения налогом на профессиональный доход. В данном случае в мобильном приложении «Мой налог» необходимо выбрать такой вид деятельности как «Аренда квартир».

Источник — https://npd.nalog.ru/faq/

Льготы на налоги на землю и дом (ИЖС), если они у вас есть, сохраняются даже если сдаете помещения для временного проживания по договору найма.

Суд, исходя из положений ст. 35 Конституции РФ полагает, что сдача собственником индивидуального жилого дома комнаты за плату, даже в случае установления ее осуществления, регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (ст.ст.209,671), и не требует изменений целевого назначения помещения и земельного участка и, как следствие, не влечет административной ответственности по части 1 статьи 8.8. КоАП РФ.

Источник — решение Геленджикского городского суда от 15 декабря 2021 года по жалобе на постановление по делу об административном правонарушении 

***

Вариант второй: вы сдаете комнаты в коттедже, часть коттеджа или коттедж целиком, но при этом предоставляете отдыхающим дополнительные услуги

Обязательные условия:

— ваш дом находится на земле с ВРИ (видом разрешенного использования) «для ИЖС», и на землю, и на индивидуальный жилой дом (жилой дом) есть все правоустанавливающие документы, подтверждающие, что вы собственник и дома, и земли,

— в то время, когда вы не сдаете отдыхающим свои помещения (или дом/ коттедж), вы пользуетесь ими сами для проживания вашей семьи.

Ваши действия по сдаче жилья отдыхающим необходимо разделить на две части:

Часть первая: вы сдаете комнаты в коттедже, часть коттеджа или коттедж целиком по договору найма (см. первый вариант).

Часть вторая: дополнительные услуги члены вашей семьи (или посторонние люди) предоставляете не в комплекте с договором найма, а по отдельному договору, как самозанятые или как ИП.

Примерный список видов деятельности самозанятых граждан в 2022 размещен здесь — https://xn--80aapgyievp4gwb.xn--p1ai/blog/vidy-deyatelnosti-samozanyatykh.

Любой из ваших жильцов имеет право нанять себе на время отпуска горничную или повара и оплачивать их услуги по отдельному договору.

Платить налог тоже надо раздельно:

• 13 % за сдачу жилья как физ.лицо (или, если вы сделали сдачу в наем жилых помещений своей профессиональной деятельностью, то вы регистрируетесь как самозанятый и платите соответствующий налог),
• и 4-6% за предоставляемые дополнительные услуги (если лицо, их предоставляющее, оформлено как самозанятое) или налоги, как ИП (если дополнительные услуги предоставляет индивидуальный предприниматель).

Льготы на налоги на землю и дом, если они у вас есть, сохраняются даже если сдаете помещения для временного проживания по договору найма.

О том, почему на частный жилой сектор не распространяется закон Хованской, читайте ЗДЕСЬ.

***

Вариант третий: вы оказываете гостиничные услуги в здании, в котором есть и номера для отдыхающих, и жилые помещения для вашей семьи

Разбор этого варианта начнем с приведения в соответствие правоустанавливающих документов.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (части 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно действующему законодательству:

• объект (ваше здание) должно соответствовать виду разрешенного использования земельного участка,
• фактическое использование вашего здания должно соответствовать его назначению и наименованию в правоустанавливающих документах.

Статьей 1 Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ (ред. от 02.07.2021) «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» определено, что гостиница — это средство размещения, в котором предоставляются гостиничные услуги и которое относится к одному из видов гостиниц, предусмотренных положением о классификации гостиниц, утвержденным Правительством Российской Федерации.

Если в вашем здании «два в одном» — и гостиница, жилые помещения для проживания вашей семьи, то в зависимости от того, какая из этих двух частей больше, то ваш «объект» может иметь следующие записи в ЕГРН:

— если ваше здание бОльше гостиница, чем индивидуальный жилой дом, то есть в процентном отношении помещения гостиницы занимают большую площадь, чем ваши жилые помещения, то:

• назначение объекта: нежилое здание со встроенными жилыми помещениями,
• наименование объекта: гостиница со встроенными жилыми помещениями.

— если вы бОльше индивидуальный жилой дом, чем гостиница, то есть площадь вашей личной территории больше площади помещений вашей гостиницы, то:

• назначение объекта: жилое здание со встроенными нежилыми помещениями,
• наименование объекта: одноквартирный жилой дом со встроенной гостиницей.

В обоих случаях в правоустанавливающих документах на земельный участок у вас должно быть указано два ВРИ: и 2.1. «Для индивидуального жилищного строительства», и 4.7 «Гостиничное обслуживание» (или 5.2.1 «Туристическое обслуживание) — этот момент уточните в своей местной архитектуре.

Что касается налогов, то для работы гостиницы вам рекомендуется оформить ИП. Сумма налога на землю и здание будет зависеть от процентной ставки, действующей в вашем населенном пункте.

При размещении объявлений в СМИ вы можете употреблять термин «гостиница».

Обратите внимание, что та часть здания, что отведена у вас под гостиницу, должна соответствовать требованиям для гостиниц по строительным, санитарным и противопожарным нормам. Также она должна быть отделена от жилой части дома в соответствии с действующими противопожарными нормами и иметь обособленные эвакуационные выходы со своих этажей.

И не забудьте пройти для своей гостиницы «звездную» классификацию и зарегистрироваться в качестве оператора по курортному сбору.

Кроме того, к вам теперь будут приходить с проверками соответствующие органы (об этом подробнее чуть ниже — в четвертом варианте).

***

Вариант четвертый: у вас не индивидуальный жилой дом, а гостиница

Если вы не живете и не прописаны в здании на своем земельном участке в районе частной жилой застройки, которое в настоящий момент вы ПОЛНОСТЬЮ используете в качестве гостиницы, то в правоустанавливающих документах у вас должно быть написано:

• ВРИ для земельного участка 4.7. «Гостиничное обслуживание»,
• назначение здания — нежилое, наименование — здание гостиницы (или «здание»).

Здание должно соответствовать всем строительным, противопожарным и санитарным требованиям, предъявляемым к гостиницам.

Для работы вам будет необходимо:

• оформить ИП,
• пройти «звездную» классификацию,
• зарегистрироваться в качестве оператора курортного сбора.

Что касается налогов, то вы будете платить их как ИП, а также как собственник (на землю, и на здание).

К вам обязательно будут приходить соответствующие службы с проверками. Плановые проверки вашей деятельности (как ИП) соответствующие контрольные и надзорные органы должны проводить:

• не ранее чем через три года после вашей регистрации, как ИП,
• затем — не чаще чем один раз в три года, заранее уведомив об этом.

Из-за пандемии коронавируса чаще к вам может заходить Роспотребнадзор. Кроме того, внезапные проверки может инициировать и прокуратура. Если в процессе проверки у вас были выявлены нарушения, то к вам придут повторно, чтобы проверить, как вы их устранили.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации одними из обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, являются: использование земельных участков в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдение при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Гостевые дома

По состоянию на конец января 2023 года законодательство Российской Федерации не содержит такого вида использования помещения как «гостевой дом». Не содержит такого вида гостиниц и раздел второй Постановления Правительства РФ от 18.11.2020 N 1860 «Об утверждении Положения о классификации гостиниц».

Хоз.блок

Кстати, если вы сдаете по договору найма/аренды нежилые помещения (по правоустанавливающим документам, например, помещения в хоз.блоке), то в этом случае налог составит 13%, так как применить самозанятость для этого случая будет нельзя.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование нежилым помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которого составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

«Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 01.07.2021, с изм. от 08.07.2021) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2022)

ГК РФ Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

ГК РФ Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

ГК РФ Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.